La aparición de fisuras o grietas en una vivienda es, lamentablemente, algo más habitual de lo que debería ser y siempre refleja un fallo en el diseño o la construcción de una vivienda. Por tanto, para dar una respuesta adecuada al problema conviene analizar en profundidad cuál es la causa por la que aparecen esas fisuras o grietas.
Se pueden dividir las fisuras o grietas en dos grandes grupos en función de cuál es la causa que los origina:
• Por una parte, las fisuras o grietas pueden ser debidas a defectos en el cálculo de la estructura, en su construcción o en la construcción de elementos secundarios como cerramientos, tabiques, etc.
• Por otra parte, las fisuras o grietas pueden ser debidas al asentamiento del terreno sobre el que apoya la vivienda. Las fisuras provocadas por este fenómeno son sobre las que nos vamos a referir en este artículo.
A nivel de proyecto o diseño de una vivienda, la Normativa en España establece los criterios necesarios para que no se produzcan fisuras, grietas, descuadres, etc. tanto en elementos secundarios (cerramientos, tabiquerías, ventanas, puertas, suelos, etc) como en elementos estructurales (pilares, vigas, forjados, etc.) debido a un asentamiento del terreno.
Tomando como punto de partida dicha normativa, la aparición de fisuras en cualquiera de los elementos nombrados indican una deficiencia en alguna parte de la construcción de la vivienda, bien a nivel de proyecto o bien a nivel de ejecución. La tan conocida frase de “la vivienda está entrando en carga” no justifica la aparición de fisuras.
Este comentario es común que se transmita a los propietarios de viviendas unifamiliares aisladas (chalets) tras la aparición de fisuras o grietas. Y es que en este tipo de viviendas habitualmente detectamos los mismos fallos que provocan la aparición de fisuras. En la mayoría de los casos suelen ser aspectos que no han sido tenidos en cuenta durante la redacción del proyecto de la vivienda. No es lo mismo construir un edificio en un entorno urbano que una vivienda en una parcela. No tienen la misma envergadura ni deben tratarse de igual manera.
Es fundamental saber en qué fase de deterioro se encuentra nuestra vivienda. No es lo mismo que las fisuras se manifiesten en tabiques, cerramientos o que se manifiesten además en elementos estructurales como pilares o forjados. Tampoco es lo mismo que tengamos fisuras que grietas, ni que sean estas sean aisladas o generalizadas en la vivienda.
¿Qué hacer ante la aparición de fisuras en tu vivienda?
Lo primero, no alarmarse y aplicar el sentido común. Lo normal es que la aparición de fisuras no sea el aviso del inmediato derrumbe de la estructura. Incluso si en vez de una fisura nos encontramos ante una grieta.
Pero sí es muy conveniente que, en el menor plazo posible, un técnico especializado en reparar grietas realice una inspección a la vivienda y pueda hacer un primer diagnóstico acerca del origen de la patología y determinar, si es preciso, las pruebas a realizar para poder establecer cuál es la técnica más aconsejable a emplear para restituir el equilibrio de la vivienda.
Habitualmente, los problemas que generan esas fisuras tienen solución. Es común que los propietarios se tranquilicen al saber que la vivienda “no se les va a caer encima” y algunos deciden posponer la reparación de fisuras o grietas. Debes saber, si es tu caso, que si dejas pasar demasiado tiempo sin actuar sobre la causa que ha provocado esas fisuras, el deterioro de tu vivienda se puede agravar y el coste de la reparación puede aumentar considerablemente, sobre todo si pasa de afectar a tus tabiques a afectar a tus pilares, forjados, etc. Además, llegados a ese punto habrá que evaluar la seguridad de las personas que habitan la vivienda.
La experiencia nos ha demostrado que, en un número importante de casos, el paso del tiempo no hace, sino agravar el problema y aumentar el coste de su reparación.
Las técnicas de consolidación del terreno o restitución del equilibrio de la vivienda son varias y, aunque todas son válidas, tienen sus propias limitaciones. No se pueden aplicar en todos los casos. Lo más conveniente es que el técnico especialista que inspeccione la vivienda tenga conocimientos técnicos y experiencia en la aplicación de todas las técnicas existentes para poder decidirse por una de ellas.
Otra cuestión es la parte legal. En el momento que se detectan las fisuras se debe poner en conocimiento de los intervinientes en la construcción de la vivienda (promotor, proyectista, director de obra y constructor). La Ley de la Ordenación de la Edificación establece distintos plazos de responsabilidad para cada uno de los intervinientes nombrados:
• Constructor: 1 año para responder de los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.
• Promotor, proyectista, director de la obra y constructor: 3 años por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
• Promotor, proyectista, director de la obra y constructor: 10 años por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural de la vivienda.
Es importante comunicar dicho problema pues la misma Ley establece un plazo máximo de 2 años desde que se detectan dichas fisuras o grietas para exigir responsabilidades.
Ingeniero técnico de Obras Públicas, especialidad Construcciones Civiles, desarrollando su actividad profesional en el sector de las Cimentaciones Especiales de manera exclusiva desde 1.992.
Gerente en IMO, Ingeniería de Cimentaciones Especiales.
